Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artışı Nedir? Nasıl Yapılır?

Konut ve iş yerinin tarafların belirlediği bedel karşılığı belli sürelerle başkasına devredilmesi sırasında kira bedeli ödenir. Kira bedelleri sözleşmede belirtilen sürelerle artırılır. Bu artış sırasında uygulanan orana “kira artış oranı” denir. Kira artışını etkileyen sebepler genellikle enflasyona bağlıdır. Hayat pahalılığı arttıkça konutun kira bedelinin de adaletli oranda artırılması, bu sırada mal sahibi ve kiracı haklarının korunması gerekir.

Ev ve iş yeri kiralarına zam yaparken farklı yasal düzenlemelerde belirtilen kurallar uygulanır. Konutlar için kira artışı yasal olarak sınırlandırıldığından kiracılar avantajlı durumdadır. İş yeri kira artışı ise daha serbest sınırlar içerisinde yapıldığından sözleşme üzerinde tarafların anlaşması ile belirlenir.

Türkiye’de son dönemde yaşanan yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle kira artışında fahiş fiyatlar görülmüş, devlet önlem olarak 2022 yılında kanun uygulamaya koymuştur. Kanuna göre 1 Temmuz 2024 tarihine kadar kira sözleşmeleri yenilenirken artış bir önceki yıl alınan kiranın en fazla %25’i şeklinde sınırlandırılmıştır. Bu uygulamanın süresi, kapsamı, kira artış oranı yapılacak düzenlemelere göre değişebilir.

2022 yılında yürürlüğe giren kanun öncesinde kira artış uygulaması:

• Tarafların anlaşma oranına göre farklı miktarlarda kira artışı yapılabilir. Fakat kira artırım oranı önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Taraflar arasında kira artış oranı hakkında bir usul belirlenmediyse kira artışı yasal olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde hakimler tarafından belirlenir.

8 Haziran 2022 tarihinde kira artışı hakkında çıkarılan kanun kabul edilmiş ve 11 Haziran 2022 tarihinde uygulamaya konulmuştur. Eski uygulama güncel durumda terk edilmiş ve yeni kanuna göre ilk olarak 1 Temmuz 2023, daha sonra uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar sadece yeni kanuna göre artışa izin verilmiştir. Kanuna göre %25 üzerinde yapılan kira artışı hükümsüzdür ve mal sahibinin böyle bir talebi olması durumunda dava yolu açıktır.

Yeni kanuna göre kira artışı hesaplama hakkında bilinmesi gerekenler:

• 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde en fazla %25 kira artış oranı baz alınmak zorundadır. Bu tarih dışında gerçekleşen durumlar için güncel uygulamaları takip etmek gerekir.
• Örneğin 10 Haziran 2022 tarihinde kira sözleşmesi yenileyen bir ev sahibi %25 sınırına takılmadan işlem yapmışken 11 Haziran tarihinde aynı sözleşmede bu sınır baz alınmıştır.
• Yeni kanuna göre 8.000 TL kira için %25 artış ile en fazla 2.000 TL artış yapılarak güncel tutar 10.000 TL şeklinde belirlenebilir. Bu tutarın altında kira artışı yapmak mümkün olsa da üstüne çıkmak hukuksuzdur.
• Yeni kanun yürürlükten kaldırıldığı zaman farklı bir uygulama getirilmediyse TÜFE oranı ile kira artış hesaplaması yapılır. Yani daha önceki uygulamaya göre oran belirlenir. Bu durumda TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının %50 çıkması halinde 8.000 TL olan kira 4.000 TL zam ile 12.000 TL’ye yükselebilir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı hesaplaması yaparken yürürlükte olan uygulamaya göre farklı yöntemler izlenebilir. Oranlar değişse de hesaplama şeklin genellikle aynı kalır.

TÜFE’ye göre kira artış hesaplama yöntemi ve örneği:

Formül : Ödenen Kira x TÜFE Oranı ÷ 100

Örnek : 8.000 TL x 15 ÷ 100 (TEFE – TÜFE %15 olarak hesaplandı)

: 30.000 ÷ 100

: 300 TL kira artışı

Yeni Kira : 8.300 TL

Formül : Ödenen Kira x TÜİK Artış Oranı ÷ 100

Örnek : 8.000 TL x 25 ÷ 100 (TÜİK oranı %25 olarak hesaplandı)

: 200.000 ÷ 100

: 2000 TL kira artışı

Yeni Kira : 10.000 TL

Kira Artışı Hesaplaması Ne Zaman Yapılır?

Bir konut ya da iş yeri kiraladıysanız kira artışı yasal olarak senede 1 defa, sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılır. Sözleşmede aksi belirtilmediği ve tarafların imzası olmadığı sürece bir sene içinde yapılan diğer kira artışları hükümsüz sayılır. Örneğin Kasım ayının 11’inde ev kiralarken sözleşme yaptıysanız aynı tarihte sözleşme yenilerken kira artışı hesaplanarak yeni bedel üzerinden kira kontratına işlenir. Sözleşmenizi yenileme tarihinizde kira artışı uygulaması yasal olarak kaçsa o baz alınır.

2022 yılı öncesinde Kasım kira zammı:

• Kasım ayı TÜFE artış oranı %20 ise 8.000 TL kira için yeni sözleşmeye en fazla 1.600 TL zam ile 9.600 TL kira miktarı yazılır.

2022 yeni kanun uygulamasında Kasım kira zammı:

Kasım ayında TÜFE %65 çıktıysa; yasal kira artış oranı %25 ile sınırlandırıldığı için tavan oran baz alınır. 8.000 TL kira eski kanuna göre 5.200 TL zam ile 13.200 TL olabilirdi. Fakat yasal kira artış sınırı %25 olduğundan en fazla 10.000 TL olabilir.

İş Yeri Kira Artışı Hesaplama

Ev ve iş yeri kiralarken, kira artırımı yapılırken uygulanan kurallar birbirinden farklıdır. Kanuni düzenlemelere bağlı olarak ev kira artışı olduğu gibi iş yeri kiraları da etkilenir. Kira artış oranları Borçlar Kanunu 344. Maddeye göre düzenlendiği için yapılacak değişiklikler kira artış oranında etkilidir. 18 Ocak 2029 tarihinde yapılan değişiklikle:

• 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesinin 1., 2., 3. fıkralarında yer alan “Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) Artış” ibaresi değiştirilmiştir.
• Yapılan düzenlemede ÜFE yerine “Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi gelmiştir.
• “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi eklenerek kira artış oranının belli koşullar altında değiştirilmesinin yolu açık tutulmuştur.

Kanuni düzenleme sonrası iş yeri kira artışı hesaplaması sırasında 12 aylık TÜFE oranı kullanılmaya başlamıştır. 6.000 TL kira ödeyen bir bakkal yıllık olarak açıklanan TÜFE (örneğin %20) oranına göre 1.200 TL zam ile 7.200 TL’den sözleşme yeniler.

İş yeri kira artış oranı serbest bırakıldığı için TÜFE baz alınarak tarafların anlaştığı tutar üzerinden yapılabilir. TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranının o ay için geçerli olanı kullanılarak hesaplama yapılır.

10.000 TL kira, %50 TÜFE oranında örnek iş yeri kira hesaplama işlemi:

10.000 TL x 50 ÷ 100

500.000 TL ÷ 100

5.000 TL kira artış oranı

15.000 TL yeni kira

Kira Artışı Oranları

Kiralama yaptığınız gayrimenkulün kira artışı mal sahibini enflasyona karşı korumak ve kiralanan malın değerini yansıtmak için yapılır. Oranlar bu nedenle enflasyona göre belirlense de devlet eli ile yüksek kira artışından halkı korumak için düzenleme yapılabilir. 2022 yılında yapılan düzenleme bu duruma örnektir.

“Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) güncellenerek halkın yüksek kira artışına karşı korunması, mal sahiplerinin belli bir sınırlandırma çerçevesinde kira artışı yapması sağlanmıştır. Azami %25 sınırı 2024 yılında enflasyonun durumuna göre uzatılabilir ya da tavan uygulama kaldırılabilir.

Kira Artışında TEFE – TÜFE

Kira artışı sırasında baz alınan TEFE – TÜFE, ÜFE sürekli olarak değişir. TÜFE “Tüketici Fiyat Endeksi” kelimesinin kısaltması olup tüketicilerin aldığı hizmet ve malların fiyat değişimine endekslidir. Enflasyonun ürün ve hizmete yansımasına göre sürekli olarak değişen oranlarda uygulanır. Enflasyonun düşmesi ve çıkması TÜFE ile anlaşılabilir.

TEFE “Toptan Eşya Fiyat Endeksi” kelimesinin kısaltması olup üretim maliyetlerindeki değişimi ifade eder. ÜFE yurt içinde satılan malların maliyetindeki değişimdir. TEFE daha eski bir terim olup güncel durumda istatistikler ÜFE ya da Yİ – ÜFE (Yurt içi Üretici Fiyat Endeksi) olarak bilinen endeks ile tutulur.

Kira artışında iş yeri ve konutlar için baz alınan endeksler dönemsel olarak farklılık gösterebilir. Örneğin 2023 yılında TÜFE oranları şu şekildeydi ve konutlarda %25 kira sınırlaması olmasa bu oranlara göre artış yapılması gerekirdi. İşyerleri için ise aşağıdaki oranlar kullanılarak kiracı – mal sahibi aralarında anlaşarak artış belirlemiştir.

2023 Kira Artış Oranları TÜFE

Kira Artışı Neye Göre Yapılır?

Kiraladığınız gayrimenkulün aylık ve yıllık ödemelerindeki değişiklik enflasyon, TEFE – TÜFE, yasalar gibi birçok farklı faktöre bağlı olsa da asıl muhatap siz olursunuz. Mal sahibiniz ile aranızda karar verdiğiniz ve kira kontratına yazdığınız tutarlar sizin anlaşmanıza bağlıdır.

Anlaşamadığınız zaman, örneğin sizden çok yüksek kira artışı talep edildiğinde belirlenen hukuki kurallar koruyucu görevi üstlenir. İlla da belirlenen kira artış oranları uygulanmak zorunda değildir. Bunun altında zam yapılabilir. Hatta gayrimenkul sahibinin tercihine göre zamsız şekilde kira ödemeye de devam edebilirsiniz. Belirlenen oranlar anlaşma sağlanamadığı takdirde hukuki işlemler için haklı – haksız tarafı belirleme sırasında kullanılır.

Kira artışı yapılırken belirlenen kuralların esnetildiği bazı durumlar vardır. Örneğin iş yeri ve konut kiraları aynı klasmanda kabul edilmez. 5 yıla kadar olan kiracılar için uygulanan %25 artış sınırı daha uzun süreli olanlarda uygulanmamıştır. 5 yıllık kiracılar için artış sırasında TBK madde 344/3 kapsamı baz alınır.

5 Yıllık Kiracı Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Kiraladığınız evde 5. yıl dolduğu zaman farklı uygulamalara tabi olursunuz. 5 yılını dolduran kiracının ödeyeceği bedel TÜFE 12 aylık ortalaması baz alınarak belirlenir. Eski kiracıların her yıl düşük oranlarda kira artışı ile yıllarca oturması mümkün olduğu için malın değer artışı ile denkleşme mümkün olmayabilir.

Bu durumda ev sahibinin haklarını korumak için %25 sınıra bakılmaksızın 5 yılın üzerindeki kiracılara yıllık enflasyona göre kira artış oranı belirlenir. Ayrıca gayrimenkulün yüksek değer kazanması halinde kira tespit davası açılabilir. Bu durumda çevredeki evlerin kiraları emsal alınarak da kira tutarı hesaplanabilir. Emsal kiraların çok daha yüksek olması TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebinin onaylanmasında en büyük etkendir.

Kira Artışı Hesaplaması Yaparken Bilinmesi Gerekenler

Kiradaki ev ya da kiraladığınız konut için artış hesaplaması yapmak istiyorsanız hukuki olarak bazı terimlere ve bilgilere aşina olmanız gerekir. Aksi takdirde yapılan kira zammı taraflardan birinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Endeks bilgilerine dayanarak ve güncel durumu takip ederek kira hesaplama işlemi yapabilirsiniz.

TÜFE 12 aylık ortalama baz alınarak hesaplama işlemi yapılması Borçlar Kanunu kapsamında zorunlu tutulmuştur. Bu yapılabilecek en yüksek oran olduğu için üzerine çıkmak mümkün değil, altında kalmak tercihe bağlıdır. 2022-2024 tarihlerinde konutlar için TÜFE oranına bakılmaksızın (5 yıllık kiracılar hariç) %25 tavan sınır uygulaması zorunludur.

Dönemsel olarak baz alınması muhtemel endekslerin değişimi ve uygulaması:

• TÜFE geçen yılın aynı ayına göre hesaplandığında kira artışı için baz alınabilir.
• 2019 yılı öncesinde kira zammı üst sınırı Yİ-ÜFE (TEFE) 12 aylık ortalamasına göre yapılmıştır. Geçen yılın aynı ayına göre oranlar baz alınarak hesaplamalar da görülmüştür.
• TÜFE ve TEFE (Yİ-ÜFE) toplamının 2’ye bölünmesinin 12 aylık ortalaması alınarak da kira hesaplaması yapılabilir. Aynı oranın geçen yılın aynı ayına göre oranı da kira hesaplamasında kullanılabilir.
• Çıkarılan kanun ve hükümlere göre Türk Lirası ve halkın yararına özel oranlar belirlenip dönemsel endekslerin üstü ve altı sınır belirlenebilir.

Mukayese Kira Artışı Hesaplama Aracı Kullanımı

Kira artışını her dönem doğru olarak hesaplamak istiyorsanız karışık işlemlerle uğraşmanıza gerek yok. Mukayese Kira Artışı Hesaplama Aracı kullanarak güncel tutarı kısa yoldan belirleyebilirsiniz. Konut ve iş yeri kiralarının artırılması sırasında baz alınan güncel verilere göre hesaplama aracı sizin için işlemi kısa yoldan yapar.

Kira artışı yapılan tarih (sözleşme yenileme tarih), kira artış oranı, mevcut kira tutarı gibi farklı verileri girerek “Hesapla” butonuna basmanız yeterlidir. Online araç sayesinde birkaç saniye içerisinde kiranız ya da kirada olan eviniz için yasal üst sınıra göre miktarı öğrenebilirsiniz.

Ev sahibi sözleşmesi bitince kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Ev sahibi sözleşmesi biten kiracıyı kendi isteği doğrultusunda çıkaramaz. Kira kontratı belirli süreli sözleşmeler kategorisine girer. Bu anlaşma türünde sözleşmeyi sonlandırma hakkı kiracıya ait olduğundan ev sahibi değil, kiracının isteği baz alınır. Kira sözleşmesi bittiğinde kanunda yazılı olan tahliye sebepleri gerçekleşmediyse kiracı oturmaya devam eder, sözleşme kontrat yapılmasa dahi devam eder. Kanuna göre kiracıyı hukuki yoldan tahliye sebepleri şunlardır:

• Kiraya veren ya da yeni malikin ihtiyacı
• Yeniden imar ya da inşa durumu
• Yazılı şekilde bulunan, tarafların imzaladığı tahliye taahhüdü
• İki kere ev sahibinin haklı ihtar çekmesi
• Kiracı ve eşinin mevcut konutu
• Kira akdinin 10 seneyi doldurması

%100 kira zammı yapılabilir mi?

Kira zammı yasal olarak belirlenen sınırlar içinde yapılmak zorundadır. 2024 yılına kadar TÜFE oranı ne olursa olsun %25 üzerinde zam yapılamaz. Fakat yeni bir güncelleme gelmediği taktirde 12 aylık TÜFE ortalaması %100 olursa bu şekilde kira zammı yapılabilir. TÜFE oranı yıllık bazda hangi oranda ise baz alınan değer olur. Bunlar dışında %100 kira artışı yapmak hukuksuzdur ve kiracı yasal olarak belirlenen üst sınırda kirasını artırarak yatırmaya devam edebilir. Dava açılması durumda haklı olan kiracıdır.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi anlaşmalı olsa da geçerli sayılabilmesi için bazı şartları karşılamak zorundadır. Belgenin yazılı şekilde hazırlanması ve taraflar tarafından geçerlilik tarihi belirtilerek düzenlenmesi bunların başında gelir. Kiracı taahhüdü kendi vermeli ya da noter ile vekaletname verdiği biri tarafından imzalanmalıdır. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra tahliye taahhütnamesi imzalanmak zorundadır. Kira kontratı yapmak için konut sahibinin şart olarak tahliye taahhütnamesinin imzalanması şartı koyması hukuksuzdur. Ancak kiracı kira sözleşmesini imzaladıktan sonra tahliye taahhütnamesi verirse geçerli kabul edilir.